## ? Magnifique propriété de caractère – 93 m² – 3 chambres + Gîte indépendant – Piscine – Terrain 1 076 m²

Située au coeur de la campagne charentaise, à **Val-d'Auge**, cette superbe propriété **entièrement meublée et rénovée en 2023** offre un cadre de vie rare, alliant charme de l'ancien et prestations modernes.

### ? La maison principale – Confort et luminosité

De plain-pied, la maison développe **93 m² habitables** parfaitement optimisés.

Vous serez immédiatement séduit par un **vaste séjour de 40 m²**, baigné de lumière grâce à son exposition Est-Ouest, ouvrant sur une **terrasse de 15 m²** idéale pour vos repas en extérieur et vos moments de convivialité.

Elle propose également :

* **Trois chambres spacieuses**
* **Une salle de bains moderne**
* **Une cuisine américaine aménagée et équipée**, contemporaine et fonctionnelle
* Menuiseries PVC double vitrage
* **Toiture neuve**
* Intérieur entièrement rénové, prêt à vivre sans travaux

Un bien clé en main, sain et durable.

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## ? Un espace gîte indépendant à fort potentiel

À l'étage, découvrez un **gîte indépendant parfaitement agencé**, idéal pour développer une activité touristique ou accueillir famille et amis en toute autonomie :

* ? **Cuisine / séjour de 45 m²**, lumineux et convivial
* ?? **Deux chambres de 9 m² chacune**
* ? **Salle d'eau de 5 m²**
* ? **Grenier de 88 m²**, offrant un potentiel d'aménagement exceptionnel (chambres supplémentaires, espace bien-être, atelier, salle de réception…)
* ? **Remise de 4 m²**

Au rez-de-chaussée, une **salle de jeux de 29 m²** complète l'ensemble : un véritable atout pour séduire les familles ou créer un espace loisirs (billard, home cinéma, espace enfants…).

? L'ensemble permet d'envisager :

* Activité de gîte ou location saisonnière
* Projet d'accueil touristique
* Logement intergénérationnel
* Espace indépendant pour recevoir en toute intimité

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## ? Extérieurs & Art de vivre

Implantée sur un **terrain de 1 076 m²**, la propriété bénéficie d'un environnement paisible avec **vue dégagée sur la campagne**.

À l'extérieur, une **piscine** vient sublimer le tout : véritable invitation à la détente, elle promet de magnifiques moments durant la belle saison. Un équipement particulièrement recherché pour valoriser une activité touristique.

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## ? Un emplacement stratégique en Charente

Vous profitez du calme d'un village plein de charme tout en restant :

* À quelques minutes de **Rouillac**
* À environ 30 minutes de **Angoulême** (gare TGV reliant **Paris** en moins de 2h)
* À proximité de **Cognac**, mondialement connue pour ses grandes maisons de cognac

Un emplacement idéal pour conjuguer **vie au vert et mobilité professionnelle**.

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## ? Un cadre de vie recherché

La Charente séduit par :

* Ses paysages vallonnés et ses vignobles
* Ses chemins de promenade
* Son patrimoine et sa gastronomie
* Les festivals et animations d'Angoulême
* La proximité du littoral atlantique pour les escapades en bord de mer

Vivre à Val-d'Auge, c'est choisir un environnement sain, convivial et authentique, tout en restant proche des écoles, commerces et services essentiels.

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? **Résidence principale, maison secondaire ou investissement locatif touristique rentable : cette propriété offre u...